7 Tipps + Checkliste für Wohnungskauf

Kauf der Eigentumswohnung: 7 Tipps & Checkliste

Immobilien gelten seit jeher als beliebteste Altersvorsorge der Deutschen. Denn wo lässt es sich besser den Ruhestand genießen als in den eigenen vier Wänden? In Zeiten von Finanzkrisen, Überschuldung und Wirtschaftsflauten wird dieser Trend sogar noch verstärkt.

Egal, ob als Kapitalanlage oder Ruhesitz – eine Immobilie garantiert Rendite und Sicherheit gleichermaßen. Allerdings kann auch viel Geld in den Sand gesetzt werden, nämlich dann, wenn man sich vor dem Erwerb nicht im Klaren ist, welchem Zweck die Immobilie dienen soll und was man beim Kaufprozess beachten muss.

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Eigentumswohnung kaufen: Tipps und Checkliste

Auch wenn beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht gleich ein ganzes Haus erworben wird, bleibt der Preis für diese Art von Immobilie, je nach Lage, dennoch recht hoch und der Erwerbsprozess umfangreich.

  1. Denn dabei wird nicht nur allein die Wohnung erworben,
  2. sondern auch ein Teil des Grundstücks und des Hauses.

Das Gemeinschaftseigentum wird dabei von der Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Gesamtzahl der Wohnungseigentümer, verwaltet, die zudem Instandhaltungsrücklagen bilden muss, um Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können.

  • Auch der jährliche Wirtschaftsplan,
  • die Jahresabrechnung und
  • etwaige Sonderumlagen liegen in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft.

Obwohl in der Regel ein Verwalter für diese Aufgaben eingesetzt wird, ergeben sich durch den Wohnungskauf also nicht nur viele Vorteile, sondern auch umfassende Pflichten. Hier erfahren Sie, was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung wissen sollten.

1. Tipp: Zweck des Immobilienkaufs

Es gibt verschiedene Gründe für den Kauf einer Eigentumswohnung. Bevor man Geld in die Hand nimmt, sollte man sich deshalb bewusst sein, welchem Zweck die Wohnung dient. Denn aus Vermietung und Eigennutzung ergeben sich unterschiedliche Anforderungen. Bei der Zweckbestimmung ist daher unbedingt zu beachten, dass eine Eigentumswohnung – egal, ob als Alterswohnsitz oder als Anlageobjekt – eine langfristige Bindung nach sich zieht. Denken Sie deshalb voraus und nicht nur nach aktuellen Maßstäben!

Eigentumswohnung für die Eigennutzung

Gerade wenn eine Wohnung für den Eigenbedarf angeschafft werden soll, ist eine langfristige Planung und genaue Prüfung des Kaufobjekts überaus wichtig. Dabei muss klar sein, ob Größe, Lage, Schnitt und die Anzahl der Räume auch zukünftigen Ansprüchen gerecht werden. Wenn die Familienplanung also noch nicht abgeschlossen ist, sollte man lieber in ein Zimmer mehr investieren. Auch der Standort ist entscheidend. Während jüngere Eigentümer eher zentrumsnahe Lagen präferieren, zieht es ältere oftmals an den Stadtrand ins Grüne. Überlegen Sie daher auch, wo Sie später einmal leben wollen.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Bei der Suche eines geeigneten Anlageobjektes haben es Privatinvestoren nie leicht. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind derzeit sehr niedrig, während die Mieten in den Städten immer weiter nach oben klettern. Das schnelle Geld lockt! Aber Achtung: Gerade in den Groß- und Universitätsstädten sind Eigentumswohnungen in Spitzenlagen für private Investoren so gut wie unerreichbar. Zwar garantieren derartige Wohnungen auch in Krisenzeiten eine hohe Vermietungsrate, dafür sind diese allerdings auch besonders teuer und daher aus privater Hand kaum zu finanzieren. Zudem haben Mieter höherwertiger Objekte meistens auch einen gehobenen Anspruch, was sich in Instandhaltungs- und Reparaturkosten widerspiegelt. Und betreffen diese das Gemeinschaftseigentum, entscheidet darüber die Eigentümerversammlung, auch wenn einzelne Eigentümer diese Kosten gerade nicht stemmen können. Somit müssen höhere Rücklagen gebildet werden. Eine hohe Monatsmiete ist daher nicht gleichbedeutend mit hoher Rendite!

Auch bei Kapitalanlagen sind Größe und Lage der Immobilie für die zu erwartende Rendite entscheidend.

  • Kleinere Wohnungen sind in der Anschaffung zwar günstiger,
  • die Mieter-Fluktuation und damit der Verwaltungsaufwand aber bedeutend höher. Mehrmonatige Mietausfälle und Wohnungsrenovierungen bei Mieterwechsel müssen daher in die Kostenkalkulation mit einfließen.

Die Attribute und der Standort der Wohnung entscheiden ebenso über das Mieterklientel.

  • Wer zum Beispiel ältere Mieter bevorzugt, sollte daher keine Eigentumswohnung im achten Stock eines Appartements in der Kneipenstraße kaufen.
  • Ebenso wenig zieht eine dezentrale Neubauwohnung mit schlechter Verkehrsanbindung junge Arbeitnehmer an.

Suchen Sie daher nicht unbedingt nach einem Anlageobjekt in den teuersten Städten, sondern kalkulieren Sie genau, welche Wohnungen Sie sich leisten und welche Kosten auf Sie zukommen können!

Zusammenfassung:

  1. Befassen Sie sich zudem ausführlich mit dem örtlichen Wohnungsmarkt,
  2. den Mietpreisentwicklungen und der Frage,
  3. an welches Mieterklientel Sie vermieten wollen!

2. Tipp: Altbau oder Neubau?

Altbauwohnungen haben vor allem ästhetische Vorteile. Sie liegen meistens im (historischen) Stadtkern, haben hohe Räume, sind großzügig dimensioniert und bei liebevoller Sanierung die perfekten Mietermagneten. Die visuelle Wirkung von Stuck, reichen Verzierungen und ansehnlichen Fassaden ist nicht zu unterschätzen.

Allerdings muss auch hier abgewogen werden.

  • Denn was schön aussieht, will auch gepflegt und instand gehalten werden. Bestehende Gebäude sind deutlich schadensanfälliger, der Reparaturaufwand und Investitionsbedarf damit höher.
  • Für ältere Gebäude gilt die „Peterssche Formel“ als Faustregel. Sie besagt, dass für die Erhaltung eines Gebäudes innerhalb von 80 Jahren der 1,5 fache Wert der Baukosten aufgewendet werden muss.
  • Außerdem sind gerade historische Gebäude oftmals unter Denkmalschutz gestellt, Veränderungen an der Bausubstanz damit unmöglich und der Sanierungsaufwand höher. Gerade energetische Sanierungsmaßnahmen sind dabei nur schwer umzusetzen.

Die Energiebilanz ist allerdings das große Plus der Neubauwohnungen.

  • Der niedrige Energieverbrauch und
  • die geringen Nebenkosten sind ein schlagendes Vermietungsargument.
  • Außerdem brauchen die Eigentümer dank neuer Baumaterialien und moderner Haustechnik über Jahre kaum Wartungs- und Reparaturkosten zu fürchten.

Allerdings gilt bei Neubauten nicht selten Funktionalität vor Attraktivität und Individualität.

Eine heimtückische Falle lauert bei Eigentumswohnungen, die noch in der Planungsphase verkauft werden. Hier sollten Interessenten die Baubeschreibung genau studieren und auf Details achten. Denn nur die in der Baubeschreibung genannten Bauleistungen sind auch verbindlich. Der Bauträger ist im Nachhinein nur für Mängel haftbar, wenn das Ergebnis klar von der Beschreibung abweicht.

3. Tipp: Alle Kosten im Blick haben

Ein weitverbreiteter Fehler, den Wohnungsinteressenten häufig begehen ist, dass nur mit dem Kaufpreis der Wohnung gerechnet wird. Doch gerade hier liegt der Haken.

Denn nicht nur die Eigentumswohnung an sich hat einen Preis, sondern es fallen auch Steuern und Gebühren während des Erwerbsprozesses an.

  1. Am wenigsten schlagen Notar- und Gerichtskosten zu Buche, diese machen im Durchschnitt rund 2 % des Kaufpreises aus.
  2. Richtig teuer sind hingegen Maklercourtage und
  3. Grunderwerbssteuer.

Diese sind schwierig zu kalkulieren, da jedes Immobilienunternehmen den Arbeitsaufwand unterschiedlich berechnet. In der Regel liegt die Courtage allerdings bei maximal 6 % des Immobilienwertes. Die Grunderwerbssteuer ist ebenfalls nicht einheitlich geregelt, da diese Steuer unter die Landeshoheit fällt. Wer in Sachsen oder Bayern kauft, hat Glück. Hier verlangt das Finanzamt lediglich 3,5 % des Kaufpreises. In Berlin und Hessen will der Fiskus 6 %, in Schleswig-Holstein sogar 6,5 %.

4. Tipp: Die richtige Finanzierung finden

Finanzierungskredite sind gerade dank des niedrigen Leitzinses so günstig wie nie, die Verlockung den gesamten Wohnungskauf auf Pump zu tätigen damit hoch. Doch gerade das ist ein Trugschluss.

Der Leitzins von derzeit 0,15 % hat zweifelsohne einen Anteil an den günstigen Krediten, aber dennoch entscheiden die Höhe des Eigenkapitalanteils und die Laufzeit darüber, wie hoch die Zinsen ausfallen.

  • Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von 20 % der Kauf- und Nebenkosten, um die Chancen auf einen günstigen Finanzierungskredit zu wahren.
  • Außerdem darf die Zinssituation nicht dazu verleiten, die Finanzierungslaufzeit enorm auszudehnen.

Denn viele Angebote locken derzeit mit einer einprozentigen Tilgungsrate. Dabei übersehen viele Interessenten aber, dass die Tilgungspläne nur eine zehnjährige Laufzeit haben und die Zinssätze danach neu verhandelt werden (Zinsbindung; diese kann gegen höhere Zinsen auch über die üblichen 10 Jahre verlängert werden – fragen sie ihre betreuende Bank). Bei einer Tilgung von 1 % im Monat bleibt nach zehn Jahren allerdings eine enorme Restschuld. Und da die Zinssätze wahrscheinlich kaum tiefer fallen, als sie im Moment sind, kann man zukünftig von deutlich höheren Zinsen ausgehen. Ergo wäre es vorteilhafter, die Finanzierung so schnell wie möglich abzubezahlen.

  • Eine Möglichkeit die Restschuld abzusichern: mit Abschluss eines Bausparvertrags in Höhe der kalkulierten Restschuld in bspw. 10 Jahren, sichert man sich die Zinsen von heute für die Fälligkeit in der Zukunft. Sie zahlen die Restschuld also mit dem dann fälligen Bausparvertrag und zahlen diesen zu den vereinbarten Zinsen bei Abschluss zurück.

5. Tipp: das Wohneigentum richtig versichern

Das richtige Versicherungspaket für den Schutz der Eigentumswohnung ist unverzichtbar, da ein Schadensfall die finanzielle Existenz eines privaten Investors schnell bedrohen kann.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung und dem damit verbundenen Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft sind im Normalfall allerdings schon zwei fundamentale Versicherungen über die Gemeinschaft vorhanden:

  • die Gebäudeversicherung und
  • die Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer.

Erstere schützt vor Elementarschäden wie Blitzschlag, Hagel, Hochwasser oder Feuer und sichert damit das Gebäude / die Wohnung an sich ab.

Die Haftpflichtversicherung schützt die Eigentümer bei Personen- oder Sachschäden, die durch die Verletzung von Eigentümerpflichten entstanden sind. So zum Beispiel wenn der Gehweg im Winter nicht geräumt ist und eine Person sich beim Ausrutschen auf dem Eis verletzt.

Darüber hinaus gibt es noch eine ganze Bandbreite weiterer Versicherungen, die je nach Nutzung der Eigentumswohnung sinnvoll sind.

  • Bei Finanzierungen lohnt sich die Restschuldversicherung, die die Tilgung im Falle des Todes des Hauptverdieners übernimmt.
  • Vermieter sollten eine Mietausfallversicherung abschließen, die bei Mietausfällen aufgrund von Schäden oder Reparaturarbeiten einspringt.
  • Und da hinter Immobilien viele Werte stecken und sich um Geld gern gestritten wird, raten Versicherungsexperten auch immer zu einer Rechtsschutzversicherung, die für Anwalts- und Gerichtskosten im Streitfall aufkommt.

Einen Überblick über die Versicherungsmöglichkeiten für Eigentumswohnungen finden sie auf der verlinkten Seite.

6. Tipp: Begrifflichkeiten im Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Immobilieneigentümer müssen sich mit zahlreichen gesetzlichen Vorschriften und Begriffen der Immobilienwirtschaft auseinandersetzen. Das betrifft schon den Erwerbsprozess.

Das wichtigste ist hierbei das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das grundsätzliche Fragen zur Teilungserklärung, der Unterscheidung zwischen

  1. Sondereigentum,
  2. Wohneigentum und
  3. Gemeinschaftseigentum,
  4. Sondernutzungsrecht sowie
  5. Abgeschlossenheitsbescheinigung regelt.

Denn die Eigentumsverhältnisse müssen vor dem Wohnungskauf geklärt sein, da auch die Bank für die Kreditfreigabe die genaue Trennung des Wohneigentums benötigt. Hier erfahren Sie mehr über Sondernutzungsrecht und Sondereigentum.

7. Tipp: Kaufvertrag und Auflassung

Der Erwerb einer Immobilie ist ein aufwendiger Prozess, dem umfangreiche rechtliche Regelungen zugrunde liegen.

Ein Beispiel hierfür ist der Kaufvertrag, der nur rechtswirksam ist, wenn das Formerfordernis nach § 311 b BGB gewahrt ist. Ansonsten ist dieser automatisch für beide Parteien unwirksam.

Ähnliches betrifft die Auflassung, die den Übergang der Nutzen und Lasten der Immobilie ordnet. Diese muss gleichzeitig mit Käufer und Verkäufer der Eigentumswohnung geklärt werden. Die Konsultation eines Notars, der den Kaufprozess begleitet, ist somit nötig.

Hier erhalten Sie detaillierte Information zum Erwerbsprozess beim Immobilienkauf.