7 Tipps + Checkliste für den Kauf der Eigentumswohnung

Auch wenn beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht gleich ein ganzes Haus erworben wird, bleibt der Preis für diese Art von Immobilie, je nach Lage, dennoch recht hoch und der Erwerbsprozess umfangreich.

1. Denn dabei wird nicht nur allein die Wohnung erworben,
2. sondern auch ein Teil des Grundstücks und des Hauses.

Das Gemeinschaftseigentum wird dabei von der Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Gesamtzahl der Wohnungseigentümer, verwaltet, die zudem Instandhaltungsrücklagen bilden muss, um Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können.

• Auch der jährliche Wirtschaftsplan,
• die Jahresabrechnung und
• etwaige Sonderumlagen liegen in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft.

Eigentumswohnung für die Eigennutzung

Gerade wenn eine Wohnung für den Eigenbedarf angeschafft werden soll, ist eine langfristige Planung und genaue Prüfung des Kaufobjekts überaus wichtig. Dabei muss klar sein, ob Größe, Lage, Schnitt und die Anzahl der Räume auch zukünftigen Ansprüchen gerecht werden.

Wenn die Familienplanung also noch nicht abgeschlossen ist, sollte man lieber in ein Zimmer mehr investieren. Auch der Standort ist entscheidend. Während jüngere Eigentümer eher zentrumsnahe Lagen präferieren, zieht es ältere oftmals an den Stadtrand ins Grüne. Überlegen Sie daher auch, wo Sie später einmal leben wollen.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Bei der Suche eines geeigneten Anlageobjektes haben es Privatinvestoren nie leicht. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind derzeit sehr niedrig, während die Mieten in den Städten immer weiter nach oben klettern. Das schnelle Geld lockt! Aber Achtung: Gerade in den Groß- und Universitätsstädten sind Eigentumswohnungen in Spitzenlagen für private Investoren so gut wie unerreichbar. Zwar garantieren derartige Wohnungen auch in Krisenzeiten eine hohe Vermietungsrate, dafür sind diese allerdings auch besonders teuer und daher aus privater Hand kaum zu finanzieren. Zudem haben Mieter höherwertiger Objekte meistens auch einen gehobenen Anspruch, was sich in Instandhaltungs- und Reparaturkosten widerspiegelt. Und betreffen diese das Gemeinschaftseigentum, entscheidet darüber die Eigentümerversammlung, auch wenn einzelne Eigentümer diese Kosten gerade nicht stemmen können. Somit müssen höhere Rücklagen gebildet werden. Eine hohe Monatsmiete ist daher nicht gleichbedeutend mit hoher Rendite!

An-/ Umbau

Auch für An-, Um-, und Modernisierungsmaßnahmen können Kredite und Darlehen beantragt werden. In diesen Situationen ist auch eine staatliche Förderung, beispielsweise durch das KfW-Darlehen, möglich. Zu beachten ist dabei, dass diese geförderten Maßnahmen zweckgebunden sind. Zum Beispiel an eine energetische Sanierung Ihres Hauses.

Auch bei Kapitalanlagen sind Größe und Lage der Immobilie für die zu erwartende Rendite entscheidend.

• Kleinere Wohnungen sind in der Anschaffung zwar günstiger,
• die Mieter-Fluktuation und damit der Verwaltungsaufwand aber bedeutend höher. Mehrmonatige Mietausfälle und Wohnungsrenovierungen bei Mieterwechsel müssen daher in die Kostenkalkulation mit einfließen.

Die Attribute und der Standort der Wohnung entscheiden ebenso über das Mieterklientel.

• Wer zum Beispiel ältere Mieter bevorzugt, sollte daher keine Eigentumswohnung im achten Stock eines Appartements in der Kneipenstraße kaufen.
• Ebenso wenig zieht eine dezentrale Neubauwohnung mit schlechter Verkehrsanbindung junge Arbeitnehmer an.

Suchen Sie daher nicht unbedingt nach einem Anlageobjekt in den teuersten Städten, sondern kalkulieren Sie genau, welche Wohnungen Sie sich leisten und welche Kosten auf Sie zukommen können!

Allerdings muss auch hier abgewogen werden.

• Denn was schön aussieht, will auch gepflegt und instand gehalten werden. Bestehende Gebäude sind deutlich schadensanfälliger, der Reparaturaufwand und Investitionsbedarf damit höher.
• Für ältere Gebäude gilt die „Peterssche Formel“ als Faustregel. Sie besagt, dass für die Erhaltung eines Gebäudes innerhalb von 80 Jahren der 1,5 fache Wert der Baukosten aufgewendet werden muss.
  • Außerdem sind gerade historische Gebäude oftmals unter Denkmalschutz gestellt, Veränderungen an der Bausubstanz damit unmöglich und der Sanierungsaufwand höher. Gerade energetische Sanierungsmaßnahmen sind dabei nur schwer umzusetzen.

Die Energiebilanz ist allerdings das große Plus der Neubauwohnungen.

• Der niedrige Energieverbrauch und
• die geringen Nebenkosten sind ein schlagendes Vermietungsargument.
• Außerdem brauchen die Eigentümer dank neuer Baumaterialien und moderner Haustechnik über Jahre kaum Wartungs- und Reparaturkosten zu fürchten.

Allerdings gilt bei Neubauten nicht selten Funktionalität vor Attraktivität und Individualität.

Denn nicht nur die Eigentumswohnung an sich hat einen Preis, sondern es fallen auch Steuern und Gebühren während des Erwerbsprozesses an.

• Am wenigsten schlagen Notar- und Gerichtskosten zu Buche, diese machen im Durchschnitt rund 2 % des Kaufpreises aus.
• Richtig teuer sind hingegen Maklercourtage und
• Grunderwerbssteuer.

Diese sind schwierig zu kalkulieren, da jedes Immobilienunternehmen den Arbeitsaufwand unterschiedlich berechnet.

• In der Regel liegt die Courtage allerdings bei maximal 6 % des Immobilienwertes.
• Die Grunderwerbssteuer ist ebenfalls nicht einheitlich geregelt, da diese Steuer unter die Landeshoheit fällt.
  Wer in Sachsen oder Bayern kauft, hat Glück. Hier verlangt das Finanzamt lediglich 3,5 % des Kaufpreises. In Berlin und Hessen will der Fiskus 6 %, in Schleswig-Holstein sogar 6,5 %.

• Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von 20 % der Kauf- und Nebenkosten, um die Chancen auf einen günstigen Finanzierungskredit zu wahren.
• Außerdem darf die Zinssituation nicht dazu verleiten, die Finanzierungslaufzeit enorm auszudehnen.

Denn viele Angebote locken derzeit mit einer einprozentigen Tilgungsrate. Dabei übersehen viele Interessenten aber, dass die Tilgungspläne nur eine zehnjährige Laufzeit haben und die Zinssätze danach neu verhandelt werden (Zinsbindung; diese kann gegen höhere Zinsen auch über die üblichen 10 Jahre verlängert werden – fragen sie ihre betreuende Bank).

Bei einer Tilgung von 1 % im Monat bleibt nach zehn Jahren allerdings eine enorme Restschuld. Und da die Zinssätze wahrscheinlich kaum tiefer fallen, als sie im Moment sind, kann man zukünftig von deutlich höheren Zinsen ausgehen. Ergo wäre es vorteilhafter, die Finanzierung so schnell wie möglich abzubezahlen.

• Eine Möglichkeit die Restschuld abzusichern: mit Abschluss eines Bausparvertrags in Höhe der kalkulierten Restschuld in bspw. 10 Jahren, sichert man sich die Zinsen von heute für die Fälligkeit in der Zukunft. Sie zahlen die Restschuld also mit dem dann fälligen Bausparvertrag und zahlen diesen zu den vereinbarten Zinsen bei Abschluss zurück.