Immobilienfinanzierung

Finanzierung der Eigentumswohnung

Unabhängig davon, ob Sie planen, eine Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung zu erwerben: die richtige Finanzierung ist einer der wichtigsten Bestandteile Ihres Vorhabens.

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Finanzierungsarten

Um Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsformen zu bieten, haben wir verschiedene Möglichkeiten zusammen gestellt. Wodurch sich die einzelnen Optionen unterscheiden und was jeweils zu beachten ist, finden Sie im Folgenden beschrieben.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit fest gebundenem Zollzinssatz und konstanten Rückzahlungsbeträgen über die gesamte Laufzeit hinweg. Der vereinbarte Zinssatz wird für eine Sollzins-Bindungsfrist vereinbart, die meist fünf bis 15 Jahre beträgt, sich jedoch auch über die gesamte Kreditlaufzeit erstrecken kann. Längere oder kürzere Sollzinsbindungen sind ebenfalls möglich. Tilgen Sie Ihr Darlehen bis zum Ende der vereinbarten Sollzins-Bindungsfrist, muss für den verbleibenden Betrag eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Die sogenannte Annuität ist eine gleich bleibende Rate, die monatlich oder vierteljährlich gezahlt werden kann. Sie setzt sich aus dem vereinbarten Zinssatz und der entsprechenden Tilgung zusammen. Mit jeder bezahlten Rate tilgen Sie einen Teil der Restschuld. Aus diesem Grund verringert sich der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteils. Die Kreditschuld ist zum Ende der Laufzeit des Annuitätendarlehens vollständig getilgt. Im ersten Jahr sollte die Tilgung mindestens ein Prozent der gesamten Kreditsumme betragen. Diese Form des Darlehens ist vor allem für Menschen geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen möchten. Bei der Baufinanzierung wird kein Risiko eingegangen und der exakte Verlauf der Tilgung ist bereits im Vorfeld festgeschrieben.

Variables Darlehen

Eine Finanzierungsform, die sich besonders für eine kurzfristige Baufinanzierungen eignet, ist das variable Darlehen. Es wird variabel genannt, da keine festen Sollzinsen auf den Kreditnehmer zukommen. Der zu zahlende Zinssatz wird in regelmäßigen Abständen an den aktuellen Zinsmarkt bzw. den Euribor (Euro Interbank Offered Rate) angepasst. Dieser folgt dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank.

Alle drei bis sechs Monate muss sich der Kreditnehmer darauf einstellen, dass die Zinsen an den Euribor angepasst werden.

Wer ein variables Darlehen abschließt, weiß also nicht genau, wie hoch die zu zahlenden Zinssätze während der Laufzeit des Kredits sein werden. Es gilt, die Vor- und Nachteile genau abzuwägen.

  • Fällt beispielsweise der Euribor, können Sie sehr schnell davon profitieren. Sobald die nächste Zinsanpassung vorgenommen wird, vergünstigt sich Ihr Darlehen.
  • Ebenso kann der Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigungen gekündigt werden.
  • Steigen die Geldmarktzinsen jedoch, wird auch Ihre monatliche Rate höher ausfallen.

Um die Risiken  einzudämmen, ist es möglich, im Voraus eine Zinsobergrenze festzulegen, die im schlimmsten Fall greifen kann (siehe: Cap-Darlehen).

Der Nachteil: das sogenannte Zinscap ist nicht kostenfrei, sondern muss für etwa zwei bis 3 Prozent der Kreditsumme gekauft werden. Greift die Zinsobergrenze, wird das Darlehen automatisch in einen klassischen Kredit mit festen Tilgungssummen verwandelt. Das hohe Zinsniveau bleibt in diesem Fall jedoch bis zum Ende der Kreditlaufzeit bestehen. Entscheiden Sie sich für diese Form des Kredites, sollten Sie sich der Kosten und Risiken bewusst sein. Viele Banken bieten variable Darlehen als Ergänzung zu klassischen Krediten an. Besonders für kurzfristige Immobilienfinanzierung ist dieser Kredit jedoch durchaus lohnenswert. Ein gewisses Verständnis für Entwicklungen des europäischen Geldmarktes sind jedoch zu empfehlen, um nicht von plötzlichen Zinssteigerungen überrascht zu werden.

KfW-Darlehen

Verschiedene KfW-Darlehen können Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Immobilie helfen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm unterstützt Sie beim Kauf oder Bau von Immobilien oder Eigentumswohnungen, die Sie selbst nutzen möchten. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro. Es erfolgt eine 100%ige Auszahlung seitens der KfW. Die Darlehen können in monatlichen Teilbeträgen oder in einer Summe an den Kreditnehmer ausgezahlt werden. Für energetisch sanierte Gebäude und Wohneinheiten gewährt die KfW sogar einen Tilgungszuschuss.

Forward-Darlehen

Der Begriff Forward-Darlehen beschreibt ein Darlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Dieses wird dem Kreditnehmer erst nach einer gewissen Vorlaufzeit ausgezahlt. Die verbleinende Zeit vom Abschluss des Kredites bis hin zur tatsächlichen Auszahlung ist die sogenannte Forward-Periode.

In dieser Zeit fallen für den Kreditnehmer keinerlei Zinsen an. Ein Forward-Darlehen ist zu empfehlen, wenn man sich bei Abschluss des Kredites bereits einen günstigen und festen Zinssatz sichern möchte. Am häufigsten ist diese Form des Darlehens im Rahmen von Anschlussfinanzierungen vertreten.

Konstant-Darlehen

Ein Konstant-Darlehen ist gewissermaßen eine Subkategorie des Bausparvertrages. Es erfolgt eine Abstimmung von Bausparsumme, Kreditbetrag und monatlicher Rate. Die zu zahlenden Beträge bleiben für den Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit auf gleicher Höhe.

Ein Konstantdarlehen setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

  1. einem Bauspardarlehen sowie einem
  2. Vorauskredit.

Mit der festgelegten monatlichen Rate bedient der Kreditnehmer das Vorausdarlehen und spart gleichzeitig für den Bausparvertrag an. Bei einer Zuteilung des Bausparvertrages (nach etwa der Hälfte der Laufzeit) wird der Kredit mit dem Bausparguthaben zum Teil bereits getilgt. Das restliche Darlehen läuft als Bauspardarlehen weiter, wobei die monatliche Rate nun für dessen Tilgung und Zinsen eingesetzt wird.

Konstantdarlehen eignen sich vor allem für Personen mit dem Wunsch nach finanzieller Sicherheit. Bei Abschluss eines solchen Vertrages sichert man sich den aktuellen Zinssatz, unabhängig davon, ob die Zinsen in Zukunft steigen oder sinken werden. Die Risiken sind folglich minimiert. Ein weiterer Vorteil besteht in den sehr langen Laufzeiten von Konstantdarlehen, die bis zu 30 Jahren betragen können. Hieraus ergeben sich wiederum besonders niedrige Monatsraten, die die eigene finanzielle Situation nicht so stark belasten, wie andere Kreditformen.

Zwischenfinanzierung

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen kurzfristig angelegten Kredit.

Vorraussetzung für dessen Gewährung seitens einer Bank ist zumeist eine bereits sichergestellte, endgültige Finanzierung. Steht eine Finanzierungsquelle zum benötigten Zeitpunkt noch nicht zur Verfügung, kann die entsprechende Zeit mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden.

Gründe, die eine solche Finanzierung notwendig machen, gibt es viele.

  • Oftmals sind Bausparverträge noch nicht zuteilungsreif,
  • der Kreditnehmer muss auf Erlöse aus Immobilienverkäufen warten oder
  • Lebensversicherungen sind noch nicht fällig.

Zwischenfinanzierungen sind nicht selten teurer, als die eigentliche Endfinanzierung eines Immobilienkaufs. Häufig fallen ein bis zwei Prozent der Darlehenssumme als Bearbeitungsgebühr für das Kreditinstitut an. Diese Art der Finanzierung ist dennoch praktisch, um einen kurzen Zeitraum zu überbrücken. Dieser sollte jedoch nicht länger als zwei Jahre sein.

Cap-Darlehen

Cap-Darlehen sind Immobilienfinanzierungen mit variablem Zinssatz. Dieser kann eine gewisse Obergrenze, den sogenannten Cap, nicht überschreiten. Die Steigerung der Kreditsumme in Anlehnung an höhere Zinsen ist in diesem Fall nicht mehr möglich.

Sinken die Zinsen jedoch, wird das Darlehen entsprechend angepasst. Der Zinssatz ist nur auf kurze Zeiträume festgelegt. Wegen der überschaubaren Risiken sind Cap-Darlehen durchaus beliebt. Bei Bedarf lässt sich diese Art des Kredites übrigens in ein Festzins-Darlehen umgewandelt werden.

Zweck der Finanzierung

Auch bei den Finanzierungszwecken können mehrere Möglichkeiten unterschieden werden. Die Informationen zu den wichtigsten Finanzierungszwecken finden Sie hier:

Finanzierung einer Eigentumswohnung
Privatdarlehen

Im Fall eines Privatdarlehens handelt der Darlehensgeber nicht gewerblich (im Sinne eines Kreditinstituts), sondern als Privatperson.

Wird der Kreditwunsch eines Beantragenden von mehreren Banken abgelehnt, ist ein Privatdarlehen in vielen Fällen der letzte Ausweg. Oftmals werden private Darlehen im eigenen Verwandtenkreis geschlossen, prinzipiell kann jedoch jede Privatperson Geld an einen Dritten verleihen. So erhalten auch Personen mit unregelmäßigem Einkommen die Chance auf eine Kreditsumme zur Finanzierung von Wohneigentum und Kapitalanlagen.

Einige Online-Kredit-Portale ermöglichen auch den Geldverleih unter Fremden. Private Darlehen können zwar formlos geschlossen werden, jedoch ist ein schriftliches Festhalten der Bedingungen unbedingt empfehlenswert. Eine große Schwierigkeit besteht darin, die Bonität des Kreditnehmers zu bestimmen. Aus diesem Grund birgt diese Form des Darlehens auch eine Reihe von Risiken für den Kreditgeber.

Kauf

Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen – als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung.

Neubau

Sie erwerben ein Haus oder eine Wohnung, die sich noch im Bau befindet oder bauen selbst.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung handelt es sich um eine Maßnahme, die ergriffen wird, um die finanzielle Situation des Schuldners zu entlasten. Zum Beispiel ist es sehr wahrscheinlich, dass ein Kredit, der vor vielen Jahren abgeschlossen wurde, heute zu deutlich besseren Konditionen angeboten wird. In diesem Fall ist eine Umschuldung sehr lohnenswert. Ebenfalls können zwei ehemalige Kredite auf ein Kreditinstitut umgeschuldet werden. So hat der Kreditnehmer einen festen Überblick und die finanzielle Situation entspannt sich durch niedrigere Zinsen und gesparte Bearbeitungsgebühren, die aus der Zusammenlegung der ehemaligen Darlehen resultieren.

An-/ Umbau

Auch für An-, Um-, und Modernisierungsmaßnahmen können Kredite und Darlehen beantragt werden. In diesen Situationen ist auch eine staatliche Förderung, beispielsweise von der KfW, möglich. Zu beachten ist dabei, dass diese geförderten Maßnahmen zweckgebunden sind. Zum Beispiel an eine energetische Sanierung Ihres Hauses.

Besicherung

Bei einer Kreditvergabe verlangen Banken eine Sicherheit, die im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners für entstehende Verluste aufkommen soll. Zu dinglichen Besicherungen von Immobilienfinanzierungen gehören sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek, die im Grundbuch des Hauses oder des Grundstücks vermerkt werden. Ist der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage, sein Darlehen ab zu bezahlen, wird die Immobilie verkauft. Der Erlös geht zu einem gewissen Teil der Grundschuld an den Kreditgeber.

Nachfinanzierung

Eine sogenannte Nachfinanzierung wird nötig, wenn sich während der Realisierung des Bauvorhabens heraus stellt, dass die eigentlichen Kosten höher sind, als die ursprünglich kalkulierten. Zum bereits abgeschlossenen Darlehen wird in diesem Fall ein weiterer Kredit notwendig.

Prolongation

Unter dem Begriff Prolongation versteht man eine Verlängerung der Laufzeit von Krediten und Darlehen. Bei Aufnahme eines Kredites haben sowohl Kreditnehmer als auch -geber gewisse rechtliche Pflichten, die unbedingt einzuhalten sind. Bei Versäumnissen von Fristen und Vereinbarungen können Rechtsfolgen auf den Schuldner zu kommen. Um dies zu vermeiden, können sich Bank und Kreditnehmer einer Prolongation bedienen.

Hierbei wird der Kreditvertrag geändert, was voraus setzt, dass beide Parteien dieser Änderung zustimmen. Es verschieben sich lediglich Laufzeit uns Zins, alle anderen Vertragsbedingungen bleiben im Falle einer Prolongation erhalten.

Haben sie alle Informationen?

Entweder sie informieren sich zusätzlich über die möglichen und teils nötigen Versicherungen für Eigentumswohnungen, alles was sie für den Kauf einer Eigentumswohnung wissen sollten, oder