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Eigentumswohnungen kaufen

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für sehr viele Menschen ein wichtiger Baustein ihrer Altersvorsorge, ein Schritt in die Unabhängigkeit und ein Bestandteil der persönlichen Finanzstrategie – nicht mieten, sondern kaufen! Wir zeigen Ihnen worauf Sie achten sollten, wenn Sie Eigentumswohnungen kaufen möchten, damit sie sicher ihr bisheriges Domizil aufgeben und einen Umzug planen können.

Grundriss von Eigentumswohnungen

Lesen Sie dazu auf dieser Seite:

  1. Eigentumswohnungen und Grundstücke
  2. Abgrenzung von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus
  3. Beurkundungspflicht
  4. Kosten die mit dem Kauf einer Eigentumswohnung verbunden sind
    • Die Grunderwerbssteuer
    • Die Notarkosten und die Kosten für die Beurkundung
    • Maklercourtage
  5. Preise von Eigentumswohnungen
  6. Bewertung einer Eigentumswohnung
    • Vergleichswertverfahren
    • Ertragswertverfahren

Eigentumswohnungen und Grundstücke

Genau betrachtet ist es in der deutschen Rechtsprechung nicht möglich DIE Eigentumswohnung als eine in sich geschlossene Immobilie zu kaufen. Dies hängt damit zusammen, dass in Deutschland jede Form einer Immobilie nur als wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens betrachtet wird. Das bedeutet, dass eine Wohnung als Bestandteil eines Mehrfamilienhauses nicht einzeln als separates Produkt erworben werden kann.

Mit Einfamilienhäusern verhält es sich gleich. Die deutsche Rechtsprechung sieht vor, ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht zu erwerben mit einem darauf stehenden und fest verbundenem Bauwerk. Insofern ist es nicht möglich Eigentumswohnungen zu kaufen, sondern nur ein Grundstück (oder einen Grundstücksteil) mit einem damit verbundenen Recht an einem Gebäude (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung).

Abgrenzung von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus

Grundriss einer Wohnung

Ein aufgeteiltes Mehrfamilienhaus als Bestandteil eines Grundstücks setzt sich immer aus verschiedenen Eigentumsformen zusammen. Zu diesen gehören das Gemeinschaftseigentum sowie das Sondereigentum. Welcher Bestandteil eines Gebäudes zum Sondereigentum gehört und welcher zu Gemeinschaftseigentum regelt eine Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist ein Schriftstück welches zur Wirksamkeit von einem Notar beurkundet werden muss. Die Teilungserklärung teilt zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus in die verschiedenen Eigentumswohnungen sowie in das gemeinschaftliche Eigentum auf.

Eine Eigentumswohnung ist eine Form des Sondereigentums.

Als Sondereigentum bezeichnet man einen Teil eines Mehrfamilienhauses der in sich geschlossen und vom übrigen Rest des Hauses entsprechend abgegrenzt ist. Die physische Abgrenzung wird dabei mittels einer sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt dokumentiert. In dieser Bescheinigung ist jedes Sondereigentum mit einer fortlaufenden Nummer, welche umkreist ist, markiert. Sondereigentum (die eigentliche Eigentumswohnung) ist wiederum entweder Wohnungseigentum oder Teileigentum. Wohnungseigentum bezeichnet zu Wohnwecken dienende Räume, wohingegen Teileigentum alles andere bezeichnet. Also Ladenflächen, Geschäftsräume oder z.B. Tielfgaragenstellplätze.

Alles was nicht zum Sondereigentum gehört, bezeichnet man als Gemeinschaftseigentum. Dabei handelt es sich um eine Eigentumsform an der alle Eigentümer eines Gebäudes (z.B. alle Eigentümer von Eigentumswohnungen) entsprechend einem Miteigentumsanteil ein Recht besitzen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören regelmäßig Treppenhäuser, Fassaden, Gartenflächen, Dächer oder Leitungen die sich nicht innerhalb des Sondereigentums befinden. Da es nach deutschem Recht nicht möglich ist eine Eigentumswohnung einzeln zu kaufen, ist das Sondereigentum immer gekoppelt an ein Gemeinschaftseigentum zu dem das Grundstück gehört. Eine Person kann also einen Miteigentumsanteil erwerben, der verbunden ist mit dem Sondereigentum an einem bestimmten abgeschlossenen Bereich eines Gebäudes.

Beurkundungspflicht

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss den damit verbunden Vertrag bei einem deutschen Notar beurkunden lassen. Verträge deren Vertragssache Immobilien sind und nicht beurkundet worden, sind unwirksam aufgrund eines Formmangels. Alle Vertragsbestandteile müssen dabei mitbeurkundet werden. Die Urkunde selbst wird mittels einer Art Kordel gebunden und mit einem geprägten Aufkleber des Notars versiegelt. Die Beurkundungspflicht besteht für jeden Vertrag über Immobilien.

Kosten die mit dem Kauf einer Eigentumswohnung verbunden sind

Der Kauf von Eigentumswohnungen ist mit der Verpflichtung von weiteren Zahlungen verbunden, welche aus dem Erwerb resultieren. Zu diesem Zahlungsverpflichtungen gehören insbesondere die Grunderwerbssteuer, die Kosten für die Beurkundung und  die eventuell anfallende Maklercourtage.

Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist eine auf länderebene festgelegte Steuerform, welche beim Kauf einer Immobilie anfällt. Aufgrund der Länderkompetenz ist die Höhe der Grunderwerbssteuer von Bundesland  zu Bundesland unterschiedlich und beläuft sich von 3,5 % bis 5,00 % des beurkundeten Immobilienkaufpreises. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer an das Finanzamt nach Abschluss des beurkundeten Kaufvertrages ist Voraussetzung dafür, dass das Eigentum an einer Eigentumswohnung auf einen Käufer übergehen kann.

Die Notarkosten und die Kosten für die Beurkundung

Für die Beurkundung eines Kaufvertrags über Immobilieneigentum fallen beim beurkundenden Notar Gebühren an. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der entsprechenden Honorarordnung für Notare und der Höhe des beurkundeten Kaufpreises. Die Höhe der Beurkundungsgebühr beträgt etwa 1,5 % des Kaufpreises. Eventuell benötigte Sicherheiten (Hypothek oder Grundschuld) für finanzierende Banken müssen ebenfalls von Notar beurkundet werden und wirken sich auf die Höhe der Beurkundunggebühr aus.

Maklercourtage

In vielen Fällen wird eine Eigentumswohnung von einem Immobilienmakler vermittelt. Der Immobilienmakler erhält für die Vermittlung entweder von Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision (oder auch Maklercourtage genannt). Die höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie beläuft sich in den meisten Fällen auf 3,00 % bis 5,00 % (zzgl. Mehrwertsteuer) des beurkundeten Kaufpreises. Wer zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet ist, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat.

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Preise von Eigentumswohnungen

Preise der Eigentumswohnungen variieren nach Zustand
Preise der Eigentumswohnungen variieren nach Zustand

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist in der Regel verbunden mit einem sehr hohen finanziellen Aufwand. Die Preise für Eigentumswohnungen sind regional sehr unterschiedlich und besitzen sogar innerhalb von Städten und einzelnen Bezirken eine große Spanne. Dieser Sachverhalt hängt mit der Lage einer Eigentumswohnung zusammen, welche sich unmittelbar auf deren Wert auswirkt. Ebenso verhält es sich mit dem Zustand des Hauses und der Ausstattung einer Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen in einem frisch sanierten oder errichteten Haus mit hochwertiger Ausstattung sind deutlich teurer, als Eigentumswohnungen in einem unsanierten Altbau und Ausstattungsstandard von vor 20 Jahren.

Zu den preisbildenden Ausstattungsstandards gehören unter anderem

  • der energetische Zustand des Hauses,
  • die Heizungstechnik,
  • die Wasserversorgung,
  • der Bodenbelag (Teppich, Lamminat oder Parkett),
  • die Ausstattung und Größe des Bades usw.

So kann es sein, dass Eigentumswohnungen in zwei nebeneinander liegenden Mehrfamilienhäusern über 100 % Preisunterschied haben können. Der Preis beim Kauf einer Eigentumswohnung ermittelt sich in der Regel über einen Quadratmeterpreis, welcher mit der Fläche der Eigentumswohnung multipliziert wird.

Bewertung einer Eigentumswohnung

Für die Ermittlung des Werts einer Eigentumswohnung können mehrere Verfahren herangezogen werden. Jedes Verfahren hat dabei seine Vor- und Nachteile. Die Bewertung einer Immobilie wird von diversen Maklern regelmäßig als kostenlose Dienstleistung angeboten. Verkaufswillige Eigentümer sollten darauf achten, dass die Bewertung nur von einem ausgewiesenen Fachmann durchgeführt wird. Als zuverlässiger Indikator für geprüfte Wertermittler zählt dabei der sogenannte RICS Titel.

Vergleichswertverfahren

Zu den einfachsten und üblichsten Wertwermittlungsverfahren gehört das sogenannte Vergleichswertverfahren. Hierbei ermittelt ein Sachverständiger Bewertet den Wert einer Eigentumswohnung anhand von vergleichbaren Objekten die in Vergangenheit veräußert worden sind. Hierbei wird versucht möglichst äquivalent die Lage, den Objektzustand sowie die Ausstattung anhand von Vergleichswerten abzubilden. Vergleichswerte werden vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt. Der Gutachterausschuss dokumentiert jede Immobilientransaktion. Das Vergleichwertverfahren gehört zu den einfachsten aber auch sichersten Methoden, um den Wert einer Eigentumswohnung, die verkauft werden soll, zu ermitteln.

Ertragswertverfahren

Mietrendite als Reinertrag
Formel für Mietrendite als Reinertrag

Das Ertragswertverfahren wird für Eigentumswohnungen regelmäßig angewendet, wenn beabsichtigt ist die Immobilie an einen Vermieter zu verkaufen. Dabei unterscheiden sich verschiedene Formen des Ertragswertverfahrens insbesondere national und international voneinander. Das Ertragswertverfahren ermittelt dabei die Summe der durch Mieten bzw. Mieteinkünfte zu erzielenden Erträge, zieht davon etwaige Ausgaben ab und verzinst die Differenz über einen bestimmten Zeitraum. Hinzugerechnet werden kann dabei der Wert des entsprechenden Grundstücks oder Grundstücksteils.

Die Summe der über ein Jahr erzielten Mieterträge bezeichnet man dabei als sogenannten Rohertrag.

Er setzt sich zusammen aus allen Mieteinkünften eines Jahres. Vom Rohertrag werden anschließend abgezogen

  • die Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnung der Häuser (Sondereigentumsverwaltung und WEG Verwaltung),
  • die Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage sowie
  • fiktive Kosten für das Leerstandsrisiko welches als Mietausfallwagnis bezeichnet wird.

Die Differenz aus diesen Erträgen und Ausgaben wird als Reinertrag bezeichnet.

Der Reinertrag wird anschließend über die zu erwartende Restnutzungsdauer verzinst. Der Grundstückspreis kann zum Beispiel ermittelt werden über den sogenannten Bodenrichtwert (Ist in einer Bodenrichtwertkarte für jede Stadt dokumentiert) welcher mit der Gesamtfläche multipliziert wird. Anschließend werden außerdem für die Wertermittlung der Eigentumswohnung verschiedene Faktoren wie

  • Lage des Gebäudes bzw, der Häuser im Grundstück,
  • Himmelsausrichtung,
  • Verkehrslärmbelästigung einbezogen.

Verschiedene Quellen gehen allerdings davon aus, dass die Einbeziehung solcher Faktoren nicht korrekt ist, da sie bereits über die erzielten Mieten im Wert der Eigentumswohnung eingepreist sind.

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